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【土地を有効活用したい方向け】 低価格な平屋を建てて賃貸に活用しよう!

「土地を使わずにおいておくのはもったいない…」と思いながらも、どう活用すべきなのか悩んでいませんか?
土地は、有効活用してこそ価値のあるもの。
使わずに持っていても、固定資産税ばかりかかってしまいますよね。
そこで今回は、余っている土地を有効活用したい方向けに、低価格な平屋を建てて賃貸に活用し、収益化させるための方法をご紹介します。
余っている土地で低リスクな不動産収益を作りたい方は、ぜひご覧ください。

更地を持っているだけでは損をする

更地のままでは、ただ高い固定資産税を払い続けるだけ。
一方、建物を建物を建てて賃貸収入が諸経費を上回る計画を立てて賃貸収入を得ることで、長期的にみると以下の図のように収支をプラスにすることが可能です。

しかも、建物を建てることにより、条件を満たすことで、「小規模住宅用地の特例」「一般住宅用地の特例」が適用され、土地の固定資産税を軽減することができます。つまり、更地にしているよりも、建物を建てることで、税金の軽減を図れます。
「更地で固定資産税だけただ支払い続けている」という方には、不動産賃貸がおすすめです!

マンションやアパートVS戸建てならどちらが良い?

一般的に「不動産の賃貸」といえば、マンションやアパートの経営を想像する方が多いでしょう。
しかし、マンションやアパートは初期投資に数千万円単位の莫大な費用がかかります。
その点、戸建てであれば初期投資が大幅に安く抑えられます。
また、戸建てにはファミリー世帯が住むことが多いため、人の入れ替わりが少ないのもメリットです。
「不動産賃貸は初めて」、「リスクを大きく取りたくない」という方は特に、初期投資が少なく、管理の手間が少ない戸建ての物件から始めるのがおすすめです。

2階建てVS平屋ならどちらが良い?

戸建てというと、2階建てをイメージされるかもしれません。
ですが、不動産賃貸では、「維持費や改修費を抑えること」と「借り手がつきやすいこと」がポイントです。
その点でいうと、平屋は2階がないため躯体への負担がかからず、2階建て物件より長持ちしやすいため、傷みが少なく、維持費が安く済みます。また、外壁や屋根の改修が必要になった際には、基本的に足場を組む必要がないため、改修費も安く済みます。
階段のないバリアフリーの平屋は、高齢者にも人気です。今後、高齢化が進むことを考えると、借り手がつきやすいといえます。

中古VS新築ならどちらが良い?

中古住宅の表面利回りだけを見ると、土地はそのままにして、中古住宅を購入した方が良いのでは?と考えることもあるでしょう。
しかし、実際は、中古物件の場合、リノベーション代や設備交換代など、必要な諸費用が多くなるため、これらの経費を考慮すると、実際の利回りは低くなってしまうことが往々にしてあります。
一方、新築で平屋を建てた場合、建物や設備が新しいため、10年ほどはメンテナンス費用がほとんど必要ありません。
初期費用と賃貸収入を計算するだけでおおよその収支がわかるため、将来の計画が立てやすくなります。
また、木造戸建てで22年という建物の耐用年数がまるまる残っているため、建物減価償却費が大きくなり、節税効果も高くなります。
これらのことから、金融機関は安心して融資をしてくれて、ローンを組みやすい傾向にあります。また、売却時には、耐用年数やメンテナンスのしやすさ、ローンの組みやすさなどから、中古よりも新しい状態に近い新築の方が、売却しやすいといえるでしょう。
新築物件は高いというイメージですが、既にある土地を活用して、安い新築を建てられるとしたら、どうでしょう?上記の新築物件のメリットに加え、「初期費用が安くて利回りも良い」といった、メリットばかりを享受できることになります。
実は、「ひら家IKI」なら、建物価格が17坪649万円。ひら家IKIなら、「初期費用が安くて利回りが良い」という不動産の賃貸が可能になるのです。

ひら家IKIとは?

※Casa robotics株式会社は2022.11.10付でIKI株式会社へと社名を変更いたしました。


価格は以下の通りで、とても良心的な価格です。
ひら家IKIは、「高品質で低価格なデザイン住宅を提供し、すべての人に持ち家を持ってほしい」という理念のもと事業を行っているため、あらゆる工夫をすることでコストを大幅に下げています。

間取り(坪数)や価格も選ぶことができ、約50種類のプランの中から、カスタマイズをして平屋を建てることが可能です。
上記の金額に工事費などの諸費用を含めても、総額1,000〜1,300万円程度。
「ひら屋IKI」では、できるだけメンテナンス費用を抑える工夫を提案しています。例えば、太陽光パネルを搭載することも可能で、陽の光で傷みやすい屋根の南面を太陽光パネルが保護してくれることでメンテナンス費用を抑える効果が期待できます。

【コストダウンヒミツは?】

がっちりマンデーでも紹介されましたが、「ひら家IKI」が高品質なのに低価格な理由は、あるものが無いから。

それは「廊下」です。

廊下がないことで、無駄のない、極めてシンプルな工法で低価格+時短を実現できています。
また、ケイアイスター不動産グループとして、部材の一括大量仕入れを行い、ITで効率化を実現した施工体制を実現。更に、IT+IoT+アプリ導入でコストを抑え無駄な営業経費を徹底削減しています。
これらの「ひら家IKI」ならではの工夫から、高品質で低価格なローコスト平屋住宅を実現しています。
また、デザインにもこだわっているため、若い人にも人気。バリアフリーで高齢者にも人気です。
「ひら家IKI」ならコンパクトな間取りから建てられるため、狭い土地も有効活用が可能です。広い土地なら、何棟も建てられる、良心的な価格設定となっています。
効率の良い設計のため、完成までのスピードが早いのも特徴です。


土地活用をして「ひら家IKI」を購入した場合の表面利回りはどれくらい?


例えば、諸費用を含めて1000万程で建てた場合、この物件を家賃6~10万円で賃貸にすると、表面利回りは7.2~12%。
10年程は、メンテナンス費用ほとんどかけずに賃貸できることを考慮すると、
今ある土地を有効活用すれば、ローコストな平屋を購入すれば、効率的に収益化できます。
ローンを組んで購入したとしても、ローンの返済額を上回る収益が期待できます。

更地に建物を建てて、賢く固定資産税を軽減しよう!


更地のままより、建物を建てることによって、土地の固定資産税に対して軽減措置がされることを冒頭でご説明しました。それでは、その特例の内容についてをもう少し詳しくご説明します。

①小規模住宅用地の特例:土地200㎡以下の部分に対して、固定資産税軽減率6分の1。
(都市計画税軽減率は3分の1 ※都市計画税が課税される地域のみ)
②一般住宅用地の特例:200平方メートル以下の部分には小規模住宅用地の特例が適用され、それ以上の部分には一般住宅用地の特例が適用されます。固定資産税軽減率は3分の1。
(都市計画税軽減率は3分の2 ※都市計画税が課税される地域のみ)

①の小規模住宅用地の特例について見てみましょう。
例えば、評価額が1200万円の宅地(200㎡以下)を持っているとします。標準税率:1.4%、固定資産税軽減率:6分の1、都市計画税軽減率:3分の1を当てはめて計算すると以下の表のようになります。

軽減税率が適用されることにより、固定資産税と都市計画税は、年間164,000円も軽減さることになり、大きな差が生まれます。
また、新築住宅を建築した場合は、「新築住宅の特例」という建物部分への固定資産税軽減措置があります。戸建ての場合は、3年に渡り、2分の1に減額されます。※新築住宅の特例適用期限は令和4年3月31日までとなります。
この優遇を受けるためには、床面積の条件がありますが、ひら家IKIはどの間取りも条件を満たしているため、申告をして税金の優遇を受けることが可能です。
ただ更地にしておくのではなく、建物を建てて土地を活用することで、固定資産税の節税が可能となり、そこに家賃収入が加わります。
土地を活用し、「ひら家IKI」を建てて節税しながら、不動産賃貸で収益を増やしていきましょう!

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※上記の記載は2021年8月時点の内容となり、今後、法改正等により特例が変更となる可能性はございます。また適用には諸条件がありますので、条件を満たした場合のみ適用を受けることが可能です。